Комнаты или спальни: как читать «2-комнатная» и «1+1» в Грузии

Главное правило: считают комнаты, а не спальни

В грузинских объявлениях — и в русскоязычных, и в грузинских — количество комнат (ოთახი) означает все жилые комнаты вместе: гостиную и спальни. Кухня, санузел, коридор и балкон комнатами не считаются. Поэтому «2-комнатная квартира» — это, как правило, гостиная плюс одна спальня, то есть по-английски 1-bedroom apartment. Отсюда главная путаница у тех, кто ищет по-английски: запрос one bedroom flat соответствует грузинской «двушке», а не «однокомнатной».

Исключение — студия: одна комната, в которой кухня объединена с жилой зоной. В объявлениях её могут назвать и «студия», и «1-комнатная», поэтому стоит смотреть на планировку и фото.

Таблица соответствий

Русский	English	ქართული	Что внутри
студия	studio	სტუდიო	одна комната с кухонной зоной
1-комнатная	1-room flat	1-ოთახიანი	одна жилая комната, кухня отдельно
2-комнатная	1-bedroom	2-ოთახიანი	гостиная + 1 спальня
3-комнатная	2-bedroom	3-ოთახიანი	гостиная + 2 спальни
4-комнатная	3-bedroom	4-ოთახიანი	гостиная + 3 спальни
спальня	bedroom	საძინებელი	—
гостиная	living room	მისაღები	—
изолированные комнаты	separate rooms	იზოლირებული ოთახები	у каждой комнаты свой вход из коридора
смежные комнаты	walk-through rooms	გასასვლელი ოთახები	в одну комнату попадают через другую

В части грузинских объявлений считают наоборот — спальни: «2 საძინებლიანი» (с двумя спальнями) — это та же 3-комнатная. Смотрите, какое именно слово использует автор.

Формат «1+1» и «2+1»

В объявлениях новостроек, особенно от застройщиков и агентов, работающих по турецкому образцу, встречается запись «1+1», «2+1», «3+1». Первая цифра — спальни, «+1» — гостиная (часто объединённая с кухней). То есть 1+1 — это грузинская 2-комнатная и английская 1-bedroom, 2+1 — 3-комнатная, и так далее. «1+0» или «0+1» означает студию.

Изолированные и смежные комнаты

В старом фонде часть квартир спланирована так, что в одну комнату можно попасть только через другую, — это смежные (проходные) комнаты. Для семьи или соседей по квартире это существенно: формально комнат две, а уединиться негде. В объявлениях на грузинском изолированные комнаты часто подчёркивают словом «იზოლირებული»; если его нет и планировка не показана, спросите прямо.

Площадь: что считать и как сверять

Площадь в объявлениях чаще всего общая (საერთო ფართი) и может включать балконы и лоджии — иногда полностью, иногда с коэффициентом, иногда не включать вовсе: единого стандарта в объявлениях нет. Поэтому две «70-метровые» квартиры могут заметно отличаться по жилому пространству.

Как проверить:

• попросите план квартиры или выписку из Публичного реестра (reestri.gov.ge): там указана зарегистрированная площадь;
• на просмотре прикиньте размеры комнат шагами или рулеткой — это займёт минуту;
• уточните, входит ли балкон в заявленную площадь и застеклён ли он.

Как искать на Bina

Фильтр по комнатам на Bina работает по грузинской логике: цифра — это все жилые комнаты. Нужна квартира с отдельной спальней — смотрите двухкомнатные в Тбилиси; компактный вариант для одного — однокомнатные и студии; для семьи с ребёнком — трёхкомнатные. В тексте объявления собственники нередко пишут и количество спален — сверяйте оба числа, чтобы не ехать на просмотр зря.