Обновлено 10 октября 2026 г.
Запрос «ქირავდება ახალი აშენებული» — «сдаётся в новостройке» — один из самых частых в Тбилиси, особенно по Самгори, Крцаниси и Чугурети. Новостройка обещает лифт, парковку и свежий ремонт, но у неё есть свои особенности: от состояния «каркаса» до сервис-фи и стройки под окнами. Разберём, что значат термины из объявлений, где новых домов больше всего и что проверить перед подписанием договора.
Эти слова пришли из объявлений о продаже, но встречаются и в аренде, поэтому их стоит понимать.
Если в объявлении об аренде написано «ახალი აშენებული» без уточнения, как правило, речь о зелёном каркасе с ремонтом. Но спросите прямо: что именно сделано и есть ли мебель.
Многие квартиры в новых домах покупали как инвестицию и получили от застройщика в состоянии «под ключ», но без мебели и техники. Собственник не всегда готов тратиться на обстановку, поэтому в объявлениях часто встречается «без мебели» или «частично меблирована». Для арендатора это минус, если вы приехали с одним чемоданом, и плюс, если планируете жить долго и хотите обставить квартиру под себя. В таких случаях можно договориться: собственник покупает основное (кровать, холодильник, стиральную машину), а вы обязуетесь снять квартиру на год и больше.
В новостройках есть то, чего почти нет в старом фонде:
В договоре удобно разнести три суммы: аренда, сервис-фи и коммунальные платежи по счётчикам. Тогда не возникнет спора, входит ли обслуживание дома в цену, которую вы обсуждали на просмотре.
В Тбилиси строят много и по-разному. Крупные застройщики с историей, как правило, сдают дома в срок и с работающей инфраструктурой, но и у них бывают проблемы с лифтами и благоустройством в первые годы. У небольших компаний разброс качества больше: тонкие межквартирные стены, слышимость, экономия на фасаде и подъездах. Не ориентируйтесь на название компании — смотрите конкретный дом: как выглядит подъезд спустя год-два после сдачи, работают ли лифты, нет ли трещин и подтёков, что говорят соседи.
В центре — в Ваке, Вере, Сололаки — новостроек меньше, и они заметно дороже.
Плюсы: лифт, парковка, охрана, новые коммуникации, свежий ремонт, нередко просторные планировки и балконы.
Минусы: сервис-фи сверх аренды, часто без мебели, тонкие стены, стройка рядом, в новых районах — слабая инфраструктура и далеко до центра.
Объявления в новостройках Тбилиси от собственников из Telegram-каналов собраны на страницах районов — начните с Самгори, Дидубе и Сабуртало, где новых домов больше всего.
Однокомнатная и студия в Тбилиси: как выбрать и снять
Чем студия отличается от однокомнатной и почему «one bedroom» в Грузии — это двухкомнатная. Где больше предложений и что проверить на просмотре.
Комнаты или спальни: как читать «2-комнатная» и «1+1» в Грузии
В Грузии считают комнаты, а не спальни: «2-комнатная» — это 1-bedroom. Таблица соответствий ru/en/ka, формат «1+1» и на что смотреть в площади.
Дешёвая аренда в Тбилиси: где искать бюджетное жильё
Районы, где аренда обычно дешевле, компромиссы, на которые придётся пойти, способы сбить цену и признаки объявлений, от которых лучше держаться подальше.
Как сдать квартиру в Грузии: налог 5 %, договор, поиск жильцов
Налог 5 % с дохода, договор без нотариуса, депозит и опись, где искать жильцов и как их проверить — практический гайд для собственника.