Обновлено 10 октября 2026 г.
Сдача квартиры в Грузии устроена проще, чем во многих странах: договор не требует нотариуса, налог для физлиц фиксированный и невысокий, а большинство сделок проходит напрямую между собственником и жильцом. Но именно поэтому ошибки обычно случаются не в бюрократии, а в деталях: не зафиксировали состояние квартиры, не договорились о коммуналке, не проверили человека перед заселением.
Перед тем как публиковать объявление, стоит определиться с тремя вещами: на какой срок сдаёте (долгосрок или посуточно), в какой валюте и по какому курсу принимаете оплату, и что входит в цену (мебель, техника, сервис-фи, парковка).
Если собственник — физическое лицо и сдаёт жильё другому физическому лицу для проживания, доход, как правило, облагается налогом по ставке 5 %. Ставка применяется к сумме арендной платы без вычета расходов, поэтому считать просто: получили месячную плату — 5 % от неё уходит в бюджет. Арендатор налог не платит, но на практике собственники нередко закладывают его в цену.
Если доход не декларировать, при выявлении налоговая доначислит налог, а также штраф и пени за просрочку. Выявить незадекларированную сдачу стало проще: арендатору может понадобиться зарегистрированный договор для ВНЖ или банка, и тогда сведения о доходе собственника оказываются в официальных базах. Проще заплатить 5 % сразу, чем потом разбираться с доначислениями.
Договор аренды жилья в Грузии составляется в простой письменной форме — нотариальное заверение не требуется. Обычно его делают двуязычным: грузинский плюс английский или русский, в зависимости от жильца.
Что имеет смысл прописать:
Регистрировать договор не обязательно, но жильцу он может понадобиться для ВНЖ или открытия счёта в банке. Регистрация делается через Дом юстиции или онлайн на reestri.gov.ge и требует согласия собственника. Решите заранее, готовы ли вы на это, — такой вопрос часто задают ещё на просмотре.
Депозит обычно равен одной месячной плате. Он страхует собственника от ущерба и неоплаченных счетов и возвращается при выезде за вычетом обоснованных удержаний. Чтобы удержания не превращались в спор, при заселении подписывают опись имущества и акт приёма-передачи: перечень мебели и техники, их состояние, показания счётчиков, фотографии. Тот же акт подписывают при выезде.
Коммунальные платежи — электричество, газ, вода, интернет, вывоз мусора — как правило, оплачивает жилец по счётчикам сверх аренды. Передайте ему номера абонентов из счетов и договоритесь, кто следит за оплатой: долги по коммуналке остаются привязанными к квартире, то есть к вам. В новостройках отдельно обсудите сервис-фи за лифт, охрану и уборку.
Основной канал в Грузии — Telegram: десятки каналов и чатов по городам и районам, где собственники публикуют объявления напрямую. Bina собирает объявления из таких каналов в единый каталог с картой и фильтрами, поэтому объявление, опубликованное в канале, увидят и те, кто ищет через каталог Bina.
Чтобы объявление работало:
Прямая сделка без агента — плюс для жильца: он не платит комиссию, которая при поиске через агентство обычно составляет 50–100 % месячной платы. Это стоит упомянуть в объявлении.
Долгосрочная аренда — обычно от 6–12 месяцев — даёт стабильный доход, один договор и минимум хлопот; жилец меняется раз в год или реже. Посуточная сдача за месяц может приносить больше, но требует уборки, смены белья, общения с гостями и постоянной загрузки, которая сильно зависит от сезона. Кроме того, посуточная сдача, как правило, рассматривается как предпринимательская деятельность, и льготный режим 5 % к ней может не применяться — уточняйте это отдельно. Если квартира далеко от туристического центра, долгосрок почти всегда выгоднее по совокупности.
Налоговые правила, формы деклараций и порядок регистрации договоров меняются. Этот текст — ориентир, а не юридическая консультация: перед первой сдачей сверяйтесь с актуальной информацией Службы доходов и на my.gov.ge, а в сложных случаях — с бухгалтером или юристом.
Аренда в новостройках Тбилиси: районы, что проверить
Белый и зелёный каркас, сервис-фи, парковка и шум стройки: что проверить перед арендой в новостройке и в каких районах Тбилиси их больше всего.
Однокомнатная и студия в Тбилиси: как выбрать и снять
Чем студия отличается от однокомнатной и почему «one bedroom» в Грузии — это двухкомнатная. Где больше предложений и что проверить на просмотре.
Комнаты или спальни: как читать «2-комнатная» и «1+1» в Грузии
В Грузии считают комнаты, а не спальни: «2-комнатная» — это 1-bedroom. Таблица соответствий ru/en/ka, формат «1+1» и на что смотреть в площади.
Чугурети в Тбилиси: аренда, транспорт, инфраструктура
Левый берег: проспект Агмашенебели и Фабрика, метро Марджанишвили и Вокзальная площадь, Дезертирский рынок. Дешевле правого берега при той же близости к центру.